대항력이란?(요건 갖추는 법, 실제사례로 알아보기)

대항력이란

 

전세나 월세 계약을 하실 때 꼭 알아두셔야 할 것이 있습니다.

바로 대항력인데요, '대항력'이라는 것은 주택임대차보호법에서 규정을 하고 있는데, 기본이 되면서 가장 중요한 부분이기 때문에 꼭 알아두셔야 합니다.

이번포스팅에선 대항력이란 무엇인지, 어떻게 갖추는지, 실제사례를 통해서 알려드리겠습니다.

 

 

대항력이란?

 

대항력이란 본인이 거주하고 있는 집에 누군가가 나가라고 했었을 때, 안 나갈 거야라고 주장할 수 있는 권리입니다.

조금 더 정확하게 의미를 말씀드리자면 이미 발생한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 능력입니다.

 

여기서 '법률관계' 라는 것은 본인이 썼었던 계약서를 의미, 원래 임대차 계약은 채권적 관계로써 계약했던 당사자인 임차인과 임대인 서로에게만 주장할 수 있습니다.

 

이를 '채권적 관계'라고 하는데, 채권과 물권은 이전 포스팅에서 다룬 적이 있습니다.

물권과 채권 알아 보기

 

어찌 되었든 대항력이 없다면 본인은 제삼자에게 본인의 권리를 주장할 수가 없습니다.

그렇다면 대항력은 어떻게 해야 갖출 수 있는지 알려드리겠습니다.

 

 

대항력 갖추는 법(요건)

 

대항력의 요건은 2가지입니다.

 

1. 주택의인도 = 여기서 말하는 주택의 인도는 본인이 실제로 거주하고 있어야 한다는 것을 말합니다.
2. 전입신고 (주민등록) = 본인이 거주하는 곳에 본인이 살고 있다는 사실을 관공서에 알리는 일

알고 보니 대항력의 요건은 상당히 간단합니다.

 

이유는 대항력은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데, 이 법은 임차인을 보호하는 성격이 굉장히 강합니다.

임차인을 보호하는 것이 목적인 법인데 그중 가장 핵심이 되는 대항력의 요건이 까다롭다면 보호한다는 취지와는 맞지 않기 때문에 최소한 이 정도 만은 갖추라고 하는 것입니다.

 

하지만 이 대항력도 단점이 있습니다.

대항력 단점이자 핵심?

 

바로 대항력이 발생하는 시기입니다.

두 가지 요건을 모두 갖춘다고 해서 대항력이 바로 발생하지는 않고 대항력의 요건을 갖추고 난 다음날 00시에 발생합니다.

 

예를 들어 2023.02.01에 전입신고를 하였다면 대항력은 그다음 날인 2023.02.02 0시에 발생합니다.

 

다른 건 어려우시더라도 이 부분만큼은 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

 

대항력 실제사례로 알아보기

 

대항력 사례

 

우선 임차인 현황과 등기부 현황이 있는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

이 둘을 비교하여 권리의 우선순위를 정하는 것, 그리고 입찰자의 입장에서 어떤 권리가 소멸이 되는지, 어떤 권리가 인수가 되는지 파악하는 것을 우리는 권리 분석이라고 합니다. 

 

우선 이번은 권리의 우선순위만 파악해 보도록 하겠습니다.(대항력에 관한 부분)

 

임차인현황을 보면 신xx가 거주하고 계시고, 전입일자는 2016.04.25입니다. 

그럼 대항력은 언제 발생하게 될까요?

앞서 말씀드린 대로 2016.04.26 00시에 발생합니다.

 

그리고 등기부 현황으로 넘어갑니다.

2018.01.08에 설정된 압류가 보입니다.

이제 압류가 설정된 이 날짜와 임차인의 대항력을 비교해 보는 것입니다. 비교해 보니 임차인이 훨씬 빠르죠?

 

따라서 임차인은 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 임차인이 지금 현재 보증금 1억 2500만 원이 있는데, 이를 경매를 통해 배당받지 못한다면 그 금액은 낙찰자가 떠안아야 합니다.

따라서 임차인의 보증금은 온전히 보전될 수 있다고 보시면 됩니다.

 

 

마치며

 

마치며 참고로 먼저 설정된 권리가 있다면, 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다.

하지만 반대로 먼저 설정된 권리가 없다면, 임차인은 대항력을 주장할 수 있기 때문에 경매로 배당받지 못한 금액을 낙찰자(새로운 매수인)에게 요구할 수 있습니다.

이번포스팅은 여기를 끝으로 대항력이란 무엇인지 그리고 실제사례를 통해서 대항력에 대해서 알려드렸습니다.

 

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