경매를 하실 때 권리분석에 항상 붙어다니는 단어죠 물권과 채권. 부동산 경매에서 자주 나오는 단어인 물권과 채권에 대해서 간단하게 알려드리겠습니다.
물권이란 ?
우선 '물권'은 물건을 직접 지배하는 권리입니다. 여기서 물건은 부동산이나 동산이겠죠?
직접 지배를 하는 권리니 모든 사람들에게, 제3자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.
예를 들어보면, A가 아파트를 매수 했습니다. 물권이 있는 줄 모르고 매수했다가 차후에 물권이 있다는 사실을 알게 되었다면 A는 물권을 그대로 떠안아야 합니다.
대표적으로 근저당권이 있습니다. A는 근저당권이 없는 줄 알고 부동산을 샀는데 나중에 보니 근저당권이 있었습니다. 그럼 근저당권도 떠안아야 합니다. 그만큼 물권은 위험한거겠죠?
따라서 물권은 모두가 알아볼 수 있도록 공시해야 합니다. 그럼 어떤 방식으로 공시를 할까요?
바로 등기부등본에 등기를 함으로써 공시를 하게 됩니다.
그럼 어떤 권리들이 물권인지 알려드리겠습니다.
물권의 종류
물권의 종류엔 위 사진과 같이 민법상물권, 관습법 상의 물권 또 다른 법률에 의한 물권들도 있지만 대표적으로 이정도만 알고 계시면 됩니다.
이렇게 물권은 정해져있고, 이 외에 어떠한 권리도 물권이 될 수 없다라는거 이정도만 알고 계시면 됩니다.
물권의 우선순위
기본적으로 물권은 채권에 지지 않습니다. (채권인데 시간상 설정일이 물권보다 빠르면 물권은 채권과 동일한 순위를 가짐)
물권과 물권끼리 충돌을 했을 때는 시간 순서로 먼저 설정된 권리가 우선입니다.
채권이란 ?
채권은 양 당사자 사이에서 일정한 행위를 요구,청구 할 수 있는 권리입니다.
상대방에게만 권리를 주장할 수 있다 보니 상대성을 가지고 있습니다.
돈을 빌려주는 '금전 소비대차' , 차임을 지급하고 사용,수익하는 '임대차' , 발주를 넣고 공사를 하는 '도급계약' 이런 모든 것들이 전부 채권이라고 보시면 됩니다.
예를 들어서, 갑이 을에게 부동산을 매매합니다. 갑은 정해진 날짜에 을에게 소유권 이전을 해줘야 합니다.
반대로 을은 정해진 날짜에 대금을 지급해야 하구요. 잔금을 납부해야 합니다.
그럼 갑에겐 돈을 받을 권리 '대금 지급 청구권'이 생기고, 을은 갑에게 소유권을 이전 받아야겠죠? 그래서 소유권 이전등기 청구권이 생깁니다.
이런 청구권은 갑과 을 서로 상대방에게만 할 수 있는거고, 다른 사람들에겐 주장할 수 없습니다. 채권은 이해하시겠죠?
채권의 순위
채권은 물권과는 다르게 동일한 채무자, 시기, 금액에 상관없이 모두 동일한 순위를 가집니다. 이걸 '채권자 평등의 원칙' 이라 하죠.
만약에 경매로 넘어갔다면 경매를 통해서 배당을 받아야겠죠.
그 배당 금액은 채권자들의 금액에 각각 개인의 금액에 비례해서 안분하여 배당하게 됩니다.
마치며
물권과 채권을 간단히 정리하자면 물권은 사람이 물건을 직접 지배하는 권리며 모든 사람에게 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.
채권은 당사자 간에서만 일정한 행위를 요구하고 청구할 수 있는 권리라서 계약의 상대방에게만 주장 가능합니다.
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