경매 지상권이란? (개념, 예시)

지상권

 
말로 들으면 참 어렵지만 잘 이해하고 나면 엄청난 수익을 창출할 수 있는 분야입니다.
이번 포스팅에선 특수물건 중 하나라 불리는 지상권에 대해서 알려드리겠습니다.
 
 

지상권?

 
지상권 : 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리가 있다.
말이 참 어려운데, 쉽게 예시를 들어 개념을 잡아드리겠습니다.
 

지상권 개념

 
A라는 사람이 소유하고있는 토지, 토지 위에 B라는 사람이 소유하고 있는 건물과 수목(나무)
 
B가 A의 토지위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 설정하는 것이 지상권입니다.
 
A(토지소유자)와 B(건물, 수목 소유자)가 지상권 설정을 하게 되면, 건물과 수목을 소유하고 있는 B는 A의 토지를 사용할 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
 
즉 A : 지상권설정자 , B : 지상권자
 

 
이번엔 응용을하여 알려드리겠습니다.
 
토지소유자가 토지를 담보로 은행에 담보대출 하는 경우 은행도 지상권 제도를 사용합니다.
 
A(토지소유자)가 토지를 이용해서 은행에 담보대출을 하려고 합니다.
은행은 나대지(아무것도 없는 토지상태)에 저당권을 설정하게 됩니다.
 
만약 A가 나대지에 건축물을 올리게 되면 토지의 가치는 어떻게 될까요?
 
기본적으로 토지의 가치는 나대지 일 때 가장 높기 때문에 떨어지게 됩니다.
 
건물이 올라가게 되면 은행 같은 경우엔 손해를 보게 되겠죠?
그래서 은행은 나대지 상태를 보존하게 위해 지상권을 설정하게 됩니다.
 

 
 

지상권 법률

 

지상권의 지료

 
지료라는것은 땅을 사용할 때 내는 돈이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 월세 개념이라고 보시면 되겠죠?
 

• 지료의 지급은 지상권의 요소가 아닙니다. 즉, 지상권 설정할 때는 전혀 영향을 주지 않는다.
  (즉, 무상 유상 모두 가능)
• 단, 법정지상권은 지료지급의무 인정 -> 지상권자가 지상권설정자에게 돈을 지급해야 한다.
• 유상의 경우 -> 등기하여야만 낙찰자 등 제3자에게 대항 가능

 

지상권 소멸

 

• 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않을 때 -> 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있음
• 지상권의 포기-> 등기하여야만 지상권 소멸의 효과가 발생함

 

지상권 사례

 
등기부상 권리관계
매각물건 : 임야 / 건축물 없음(나대지)

일자	권리종류	권리자
2012.7.4	소유(매매)	강차장
2014.9.1	지상권	A은행
2014.9.1	근저당권	A은행
2018.6.13	근저당권	B은행
2020.7.4	가압류	C은행

 

• 말소기준권리 : 2014.9.1 근저당권 (A은행)
• 말소기준권리보다 후순위 권리 : 모두 소멸
  ①2018.6.13 근저당권 B은행
  ②2020.7.4 가압류 C은행
• 말소기준권리보다 선순위 권리 : 낙찰자 인수
  ①2014.9.1 지상권 A은행

1. 말소기준권리보다 후순위 권리는 배당으로 소멸되므로 고려를 안 해도 됩니다.
2. 지상권이 말소기준권리보다 선순위 -> 낙찰자는 지상권 인수
   ->단, 위 사례는 A은행(근저당권자)이 임야의 가치 하락을 방지하기 위해 근저당권과 함께 지상권을 설정한 경우이므로 A은행(근저당권자)이 배당받은 후 말소할 것으로 예상됨.

 
따라서 해당 물건 같은 경우에는 지상권이 설정되어 있고 말소기준권리보다 선순위 권리여서 낙찰자가 인수하지만, A은행이 자신이 근저당권 즉 나대지의 가치를 보존하기 위해 지상권을 설정한 것이기 때문에 해당물건은 입찰을 해도 안전하다는 결론입니다.
 
다른 유익한 정보들>>