확정일자를 받는 이유는?(우선변제권, 배당요구 등 사례로 알아보기)

확정일자

 

확정일자라는 것을 많은 분들이 전입신고하면서 같이 받고 계시는데 왜 확정일자를 받는 건지 모르는 분들이 많습니다.

그래서 이번 포스팅에선 확정일자란 무엇인지 그리고 확정일자를 받는 이유에 대해서 알려드리겠습니다.

 

확정일자?

 

확정일자라는 것은 "계약서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자"라고 어렵게 규정이 되어 있습니다.

 

확정일자

 

그리고 사진을 보시면 "확정일자는 주택의 임대차 체결, 전입신고 등을 위해 받게 되며, 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖는다"라고 표현됩니다.

 

이렇게 생각하지 마시고 본인의 계약서가 진짜 계약서임을 증명하는 공증이다라는 정도로만 이해하시면 됩니다.

 

 

확정일자 받는 이유?

 

만약 본인이 전세나 월세 보증금이 반환이 안되거나, 또는 다른 채권자들에 의해서 살고 계시는 주택이 경매로 넘어갔다면 그 경매를 통해서 보증금을 반환받으셔야 합니다.

 

이때, 배당요구를 해야 경매 매각 대금에서 배당을 받으실 수 있습니다. 하지만 배당요구를 하기 위해서는 한 가지 권리가 필요합니다. 그 권리가 '우선변제권'입니다.

 

배당요구를 하기 위한 '우선변제권'을 갖추기 위해서는 2가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 대항력
2. 확정일자

둘 모두를 갖추면 우선변제권이 발생하고, 이 우선변제권은 임차인이 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.

누구보다 우선 변제를 받을 수 있냐면 다른 후순위 권리자 보다 먼저 받을 수 있습니다.

 

따라서 확정일자를 받는 이유는 이 우선변제권을 발생시키기 위해서입니다.

 

정리해서 쉽게 사진으로 알려드리겠습니다.

확정일자 필요한 이유

 

 

확정일자 받는 이유 사례를 통해 알아보기

 

확정일자 사례

 

임차인 현황을 보면 이OO씨가 거주하고 있습니다. 전입일자는 2016.07.04이고 따라서 대항력은 07.05에 발생합니다.

확정일자 같은 경우는 07.04 받은 그날 인정되기 때문에 07.04 그대로입니다.

 

대항력과 확정일자 모두 갖췄기 때문에 우선변제권이라는 권리가 발생합니다.

이 발생 시기는 2가지 요건을 모두 갖춘 07.05에 발생합니다.

 

우선변제권을 가지고 있기 때문에 배당요구를 할 수 있습니다.

2022.04.14에 배당요구했다는 사실도 확인할 수 있고, 여기서 중요한 점은 배당요구 종기일입니다.

배당요구종기일이란 종기일까지 무조건 배당요구를 하라는 겁니다.

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이제 등기부현황을 보시면 지금 가장 빨리 설정된 권리가 근저당권이고, 2018.09.12에 설정되었습니다.

그러면 근저당권과 우선변제권을 비교하는 겁니다. 우선변제권이 더 빠르단 걸 알 수 있죠?

 

따라서 이 임차인은 근저당권보다 먼저 우선하여 보증금을 받아 갈 수 있는 임차인입니다.

만약에 임차인이 근저당권보다 순위가 늦다면 근저당권이 먼저 배당을 받고, 남은 금액이 임차인에게 배당됩니다.

 

그 금액이 부족하다면 보증금이 전액 보장되지 않습니다.

따라서 우선변제권을 가지고 있는 것은 물론이고, 먼저 설정된 선순위 권리의 지위를 갖는 것이 엄청 중요합니다.

그렇기 때문에 이런 부분들을 반드시 꼭 확인하시길 바랍니다.

 

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