담보가등기 소유권이전청구권가등기 구별방법(담보가등기 개념)

권리분석을 하시다 보면 담보가등기와 이전가등기가 구분이 안 가는 경우가 많으실 텐데요.

이번 포스팅에선 담보가등기가 무엇인지 개념과 담보가등기와 이전가등기 구별방법에 대해서 알려드리겠습니다.

담보가등기?

담보가등기는 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 하나입니다.

부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 근저당권이 아닌 가등기를 설정하는 것을 담보가등기라고 합니다.

즉 돈을 빌려주고 혹시라도 돈을 갚지 못할 때는 본등기를 실행해서 이 부동산 소유권을 가져가겠다, 대물변제를 하겠다고 하는 형식으로 설정하는 것입니다.

다만, 청산절차는 거쳐야 합니다.

청산절차는 예를 들어 그 사람이 집이 3억짜리고 본인이 2억을 빌려주고 이자가 2천만 원 정도 됐다라고 가정해 봅시다.

2억 2천만 원을 받을 돈을 가지고 3억짜리 집을 가지고 올라고 하는 겁니다.

그렇다면 얼마를 지불하고 가져올 수 있을까요? 그 차액인 8천만 원을 지불하고 가져올 수 있다는 겁니다.

부동산에 근저당권을 설정하는 것도 하나의 방법이지만 담보가등기 설정도 좋은 방법 중 하나입니다.

담보가등기는 등기법상 용어가 아니다?

등기법상 용어가 아니라고 하는 말은 보통 등기부등본을 떼봤을 때 보통 소유권 이전청구권 가등기라고 표기됩니다.

즉, 등기부상으로 봤을 때는 그게 담보가등기인지 이전가등기인지 구별이 안된다는 겁니다.

그렇다면 어떻게 구별할까요?

1. 가등기권자의 경매신청

경매를 신청했다고 하는 건 받을 돈이 있으니 신청했겠죠?

그렇다면 그런 가등기는 담보가등기라고 볼 수 있습니다.

2. 가등기권자의 채권계산서 제출

채권계산서라고 하는건 받을 돈이 있는 채권자가 배당기일까지 이자를 계산해서 법원에다가 제출하는 서류를 채권계산서라고 합니다.

그럼, 가등기권자가 법원에다가 채권계산서를 신청했다? 받을 돈이 있으니 채권계산서를 신청했겠죠.

그렇다면 그런 가등기는 담보가등기라고 볼 수 있습니다.

3. 가등기권자의 배당요구

가등기권자가 법원에다가 배당요구를 신청했다는 말이 나왔다고 하면 그게 바로 담보가등기입니다.

마찬가지로 받을 돈이 있으니 배당요구를 신청했겠죠?

즉, 담보가등기는 어떤 채권이 있을 때 설정하는 걸 담보가등기라고 얘기하기 때문에, 이런 방법들로만 구분이 가능하다는 겁니다

그럼 예시를 통해서 구분해 봅시다.

등기부등본만 봤을 때는 이전가등기인지 담보가등기인지 구별이 안됩니다.

그럼, 위에 말씀드렸던 3가지 방법으로 구별해 봅시다.

이 사건 같은 경우에 사진을 보시면 주의사항에 가등기권자 배당요구신청 제출이 나와있습니다.

배당요구한 소유권이전청구권가등기는 담보가등기라고 말씀드렸죠?

다른 예시로 한번 더 알려드리겠습니다.

이사건도 동일하게 소유권이전청구권가등기만 놓고 보면 구별이 안 갑니다.

이 사건에서 힌트는 경매신청권자를 보니 방 OO 씨입니다.

앞서 소유권이전청구권가등기를 걸어놓은 방 OO 씨와 동일인물로 보입니다.

즉 가등기권자가 직접 경매를 신청했다, 그럼 담보가등기라고 보시면 되겠죠?

앞서 알려드린 내용처럼 가등기란 게 가장 먼저 설정되어 있는 사건이 나오면, 이전가등기인지 담보가등기인지 먼저 구별하고 권리분석을 하셔야 합니다.

알고 나면 정말 쉬운 내용이니 유용하게 활용하시면 좋을 것 같습니다.

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