경매 공매 차이점 7가지(경매 공매 개념)

경매 공매 차이점 7가지(경매 공매 개념)

경매와 공매는 크게 보면 비슷해 보이지만 그 내용들에 있어서는 조금 차이가 있는데요,

이번 포스팅에선 경매와 공매 차이점 7가지와 경매와 공매 개념에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

경매와 공매란?

 

경매는 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못하면 채권자가 법원을 통해 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각대금으로 채권자의 채무를 변제받는 절차입니다.

 

경매는 목적물에 따라 부동산경매와 동산경매, 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나뉩니다.

 

또한 채권자가 자신의 권리를 충족하기 위해 행하는 임의 또는 강제경매가 속하는 실질적 경매와 공유물 분할청구와 같은 형식적 경매로도 나눌 수 있습니다.

 

임의경매, 강제경매 내용보기

 

공매는 한국자산관리공사에서 진행하며 체납세금이나 국가 추징금을 대신해서 압류한 재산이나 금융기관에서 저당잡은 담보물건을 경매입찰하는 것을 말합니다.

 

조세채무를 확보하기 위해 국세징수법에 근거하는 경우와 국유재산법에 근거하여 국유재산을 처분하는 경우로 나뉩니다.

 

 

신청채권자

경매

돈을 빌려주고 돌려받지 못한 개인, 은행, 보험사 등 즉 일반 채권자의 신청에 의해 진행이 됩니다.

-> 따라서 경매는 돈을 빌려주고 돌려받지 못한 경우입니다.

 

공매

국세징수법에 따라서 세무서나 관공서 등 세금을 징수하기 위해 진행되는 겁니다.

-> 세금을 체납한 경우 입니다.

 

애초에 둘의 목적 자체가 다르다는 것을 알아두시면 좋을 것 같습니다.

 

 

입찰방법

경매

관할 법원을 직접 방문하여 입찰하는 것입니다. 당일 현장에서 입찰, 개찰까지 모두 진행됩니다.

입찰은 기일 입찰표를 작성하여 제출하시면 됩니다.

기일 입찰표

 

공매

온비드라는 자산 처분시스템을 이용하고 온라인으로 입찰합니다.

공매는 온라인으로 할 수 있기 때문에 지방에서 수도권 같은 경우에도 바로 할 수 있습니다.

반면에 경매 같은 경우엔 직접 방문해야 한다는 점이 좀 번거로울 수 있습니다.

 

그리고 일정 기간 동안 입찰할 수 있습니다. 통상적으로 월요일~수요일까지입니다.

 

이와 같이 입찰 방법과 입찰하는 기간에 경매와 공매는 차이가 있습니다.

 

 

입찰보증금

경매

당해 최저 매각 가격의 10%를 보증금으로 제출합니다.

(보증금을 더 제출하는 것은 허용되지만, 적게 제출하면 무효입니다.)

 

당해 최저 매각 가격이 얼마인지 반드시 확인하고 입찰하시길 바랍니다.

 

공매

공매는 반대로 실제로 본인이 입찰하려는 가격에 10%를 보증금으로 제출하여야 됩니다.

 

 

강제집행을 위한 집행권원

 

임차인을 명도 하기 위해서, 명도가 협의가 잘 안 될 경우에 마지막 수단으로 강제집행을 선택합니다.

강제집행은 함부로 할 수 있는 게 아니라 강제집행을 하기 위한 명분에 필요합니다. 

 

강제집행 내용보기

경매

민사집행법에 따라 인도명령 제도를 갖추고 있습니다.

따라서 인도명령 신청을 하면 신청에 의한 인도명령 결정문이 나옵니다.

 

이 결정문을 근거로 해서 결정문이 집행권원이 되기 때문에 근거로 강제집행을 별도의 소송 없이 바로 할 수 있습니다.

 

공매

인도명령 제도를 갖추고 있지 않기 때문에 임차인 강제집행을 위해서는 별도의 소송을 통해 판결문을 얻어야 합니다.

어떤 소송이냐면 본인이 이 집의 주인인데, 임차인이 나가지 않아 강제집행할 수 있게 해 주세요 라는 판결문입니다.

 

그 판결문을 집행권원으로 하여 강제 집행을 진행할 수 있습니다.

 

아시다시피 소송이라는 것이 1~2개월이 걸리는 게 아니라 6개월~1년 이상 걸릴 수 있기 때문에 명도를 하는데 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다.

 

 

저감률

경매

매 회 유찰될 때마다 20~30% 저감 된 가격으로 다음 매각 가격이 정해지고, 약 1개월 후에 새로운 매각 기일이 지정됩니다.

 

공매

매 회 유찰될 때마다 10% 저감 되며 매주 진행됩니다.

50%까지 저감 되면 공매는 중단되고 새로운 진행 여부를 논의합니다.

 

새로운 진행여부가 무슨 말이냐면 100% 가격으로 처음에 나오고 50%까지 떨어집니다.

논의를 하고 나서 만약에 계속한다라고 하면 50%부터 시작해서 다시 절반인 25%까지 진행을 합니다.

그리고 또 중단합니다. 또 논의를 하고 다시 시작하면 절반인 12.5%까지 진행을 합니다.

 

공매는 이와 같은 방식으로 진행한다고 보시면 됩니다.

 

 

매각결정기일

경매

경매 같은 경우는 낙찰을 받게 되면 "최고가 매수신고인"이라는 지위를 얻습니다.

매수신고인이 된 이후에 일주일이 지나면 매각허가 결정이 되고, 결정일부터 다시 일주일이 지난 후에는 매각허가 확정이 됩니다.

매각결정기일

위 사진과 같이 23.04.28에 경매 매각기일이 잡혔고, 누군가 낙찰을 받았습니다. 

거기부터 일주일 뒤인 23.05.05에 매각결정기일이 잡힌 것을 볼 수 있습니다.

 

공매

공매는 2023년부터 좀 달라져서 매각허가 결정이라는 것이 개찰일(목요일)로부터 다다음주 월요일에 이루어집니다.

 

공매 매각결정기일

 

잔금납부일

경매

경매는 매각허가 확정이 되고 나서 대금 지급 기한 통지서가 집으로 발송됩니다.

납부 기간은 통상적으로 매각허가 확정이 되고 나서 30일 이내로 정해집니다.

 

공매

공매는 기준금액에 따라서 납부 기한이 달라집니다.

• 3000만원 미만의 경우에 납부기간은 7일
• 3000만원 이상의 경우에 납부기간은 30일

공매 잔금납부 기한

 

 

 마치며

 

위와 같은 내용 이외에도 경매와 공매의 차이점은 훨씬 더 많습니다.

하지만 기본적이고 중요하다라고 생각되는 7가지만 포스팅을 했는데요, 이 정도만 이해하시고 알고 가셔도 충분할 것 같습니다.