등기부등본을 보다보면 임의경매와 강제경매가 적혀있는 경우가 있습니다. 어떤 차이가 있는지 궁금하실텐데요,
이 둘 임의경매와 강제경매의 차이점과 개념에 대해서 알아봅시다.
임의경매와 강제경매 기본 개념
우선 등기부등본을 보시면 임의경매 개시결정과, 강제경매 개시결정 이렇게 나눠져 있습니다.
저희가 경매를 입찰하려는 입찰자 입장에선 임의경매나 강제경매는 그닥 중요하지 않습니다.
진행 절차나 모든게 동일하기 때문에 신경 쓸 부분이 없구요.
경매를 신청하는 채권자들에게 있어서는 이 둘 차이는 굉장히 중요합니다.
이 둘의 차이를 알기 위해선 최초의 경매가 어떻게 시작되는지 부터 알아봐야 합니다.
경매 신청
경매는 채권자의 신청에 의해 시작됩니다. 그리고 채권자들이 돈을 받기 위한 마지막 수단이죠.
경매로 나가면 가격이 저감되서 낙찰이 됩니다. 무조건 경매로 내보내는게 아닙니다.
하지만 받을 채권이 있다고 해서 무조건 경매 신청을 할 수 있는건 아닙니다.
진짜로 돈을 받을 자격이 있는지 법언의 판결이 있어야 합니다.
이 판결문을 우리는 '집행권원' 이라고 하고, '집행권원'의 유/무로 강제경매와 임의경매를 구분합니다.
자 다시 말씀 드리면 '임의경매'란 별도의 집행권원을 필요로 하지 않는 것을 '임의경매'라 합니다.
그리고 별도의 소송을 통해서 집행권원을 획득해야 하는 경매를 '강제경매' 라고 합니다.
임의 경매
임의경매는 담보권을 설정한 담보권자에 의해서 실행되는 경매를 말합니다.
('담보권'이란 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주고 이 채권을 보전하기 위해서 채무자나 제3자의 물건(부동산)을 담보로 잡는 권리를 말합니다.)
그리고 만약 돈을 갚지 않을 경우 이 부동산을 통해서 돈을 돌려받는데 이용할 수 있는 권리죠.
대표적인 담보권은 위 사진과 같이 '근저당권' 입니다.
설정된 근저당권은 동의에 의해서 어느 날에, 얼마를 빌려줬다 라는 것을 명확하게 알 수 있습니다.
그래서 이 '근저당권'이 판결문과 같은 집행권원의 역할을 한다는 것입니다.
이 '근저당권'에 기해서, 담보권에 기해서 바로 경매신청을 할 수 있는거죠.
참고로 임의경매는 다른말로 담보권 실행을 위한 경매 라고 불리기도 합니다.
강제경매
강제경매는 담보권이 없는 일반 채권자의 신청에 의해서 이뤄지는 경매입니다.
일반채권자는 채무자의 부동산을 경매로 매각하기 위해서는 받을 채권이 있다는 사실을 입증해야 합니다.
여기서 입증은 소송을 통해서 판결문 즉 집행권원을 획득하는 것입니다.
이 판결문을 획득하기 위해서는 소송이라는 절차가 필요합니다.
소송이 물론 단기간에 해결되지는 않구요, 만약 소송 기간 중에 채무자가 부동산을 매각해 버린다면 집행권원을 획득하더라도 경매에 넘길 부동산이 없습니다.
그렇기 때문에 보통 소송 전, 또는 소송 진행 중에 가압류를 설정해서 채무자가 재산을 함부로 처분할 수 없도록 장치를 하고, 판결문을 받습니다.
마치며
정리하자면, 임의경매는 담보권에 담보권에 기해서 경매를 바로 신청할 수 있기 때문에 빠르게 경매를 내보낼 수 있다.
반면에 강제경매는 중간에 판결문을 얻어야 하는 소송이라는 절차가 끼여있어서 경매 매각 기일까지 걸리는 시간이 길다는 점이 있다.
여기까지 임의경매와 강제경매의 차이점을 알아봤습니다.
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