묵시적갱신이란?(기간, 해지, 담보권설정)

임대차 계약을 할 때 묵시적 갱신에 대한 내용을 들어보신 적 있으신가요?
임대인과 임차인 사이에 꼭 알아야 하는 내용인 묵시적 갱신의 개념과 그리고 갱신 기간,해지 등 기본 내용에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

묵시적갱신이란?

 

임대차의 법적 갱신 즉, 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인의 의사를 묻지 않고 주택 임대차 보호법에서 규정한 특정한 사실이 있으면 계약이 자동으로 동일 조건으로 갱신되는 것을 말합니다.

 

원칙적으로는 임대차 존속 기간이 만료되었더라도 당사자들 간에 합의에 따라 차임 또는 보증금 조정을 하거나 존속 기간을 연장할 수 있습니다.

 

하지만 만약 임대인이나 임차인이 계약 만료가 임박 했음에도 아무런 의사 표현이 없다면 이는 계약을 연장하겠다는 의사표시로 해석이 됩니다.

 

묵시적 갱신 후 담보권 설정 예

• 기존 계약 2021.1.2
  (당시 등기상 담보권, 가압류 없음)
  
  
• 담보권 설정 2021.4.1
  
  
• 가압류 설정 2021.7.1
  
  
• 갱신 계약 2024.1.1
  (보증금 인상 1000만원)

 

묵시적 갱신이 되었을 때 임차인이 대항력과 우선 변제권을 확보하고 있었다면 이는 갱신된 계약에도 그대로 유지됩니다.

그러나 갱신과 동시에 보증금이 인상된 경우에는 갱신 전 해당 부동산에 설정된 다른 담보권자나 가압류권자들에 대해서는 종전의 보증금액에 한해서만 우선 변제가 인정되고 담보권 설정 후 인상된 부분에 대해서는 우선 변제권 내지 대항력을 주장할 수 없습니다.

이 경우에는 임대인과 임차인이 기간 내 갱신을 합의한 경우에도 동일하게 적용됩니다.

 

 

묵시적갱신 기간

 

법적으로 임대인이 계약 만료 6개월 부터 1개월 까지 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 임차인은 계약이 동일 조건으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다.

 

반대로 임차인이 이 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주합니다. 이런 갱신을 법적 갱신이라고 합니다.

 

그러나 예외 상황이 있는데요, 임차인이 두 번의 임대료를 연체하거나 그 밖에 임차인의 의무를 위반한 경우에는 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다.

 

이때 연체 된 임대료가 연속 2번이 연체 되는 경우 이외에도 총 누적 액수가 2번의 임대료에 달하는 경우도 포함됩니다.

 

예를 들어 월 임대료가 100만원 이라고 가정시 연속 2회 연체하여 연체금이 200만원이 되거나 매월 조금씩 연체한 임대료의 총 합산이 200만원이 되는 경우를 말합니다.

 

묵시적갱신 해지

또한 묵시적 갱신이 된 경우에는 그 갱신된 임대차의 유효 기간은 2년으로 보고 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

 

이 해지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는 반면 임대인은 묵시적 갱신이 된 후 에는 임차인에게 해지 통지를 할 수 없습니다.

 

 

 

마치며

 

이번 포스팅에선 묵시적 갱신의 개념과 묵시적 갱신 기간, 해지 담보권 설정 등 꼭 알아야 하는 기본 내용에 대해서 알려드렸습니다. 모르면 손해 볼 수 있는 내용이니 숙지하셨으면 좋겠습니다.

 

다른 유익한 정보들>>