LTV, DTI, DSR 계산법과 개념 이해하기

LTV, DTI, DSR 계산법과 개념 이해하기

 

이번 포스팅에선 부동산 대출 용어 중 가장 유명하고 머리 아프게 만드는 3총사죠.
LTV, DTI, DSR 계산법과 개념에 대해서 간단하게 정리하여 설명해 드리겠습니다.

 

우선은 예시로 가상인물을 만들어 놓고 시작하겠습니다.

• 아파트 매수를 준비 중인 신혼부부(연소득 : 4천만원 부부합산)
• -주택담보 실행 예정(3억원 아파트) -2억원 대출 / 30년 상환 / 원리금균등 / 3.0% 금리
• - LTV 70%, DTI 60%, DSR 60% 적용받음

 

아래 대출 2개도 실행예정

• - 신용대출 : 3천만원 대출 / 5.0% 금리 / 5년 상환 
• - 자동차 캐피탈 : 2천만원 대출 / 7.0% 금리 / 5년 상환

자 이제 가상인물을 통해 LTV DTI DSR에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

LTV?

 

LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로, 주택담보가치에 따른 대출금의 비율을 의미합니다.

 

말이 어려운데, 간단하게 말해서 주택가격대비 대출 가능한 비율을 말합니다.

 

그럼 이제 앞서 가정한 신혼부부에 적용해 보겠습니다.

 

3억원 아파트를 매수하려고 하는데 LTV 70%를 적용받는다고 했습니다.

 

즉, 주택가격의 3억원의 70%까지 대출이 가능하다는 의미고, 따라서 LTV 70%에 대한 대출가능한 금액은
3억원 x 0.7(70%) = 2.1억원

 

따라서 LTV 조건만 보면 현재 준비 중인 2억원 대출은 최대한도 2.1억원 안에 들어오니까 문제가 없게 되겠습니다.

 

 

DTI?

 

DTI는 Dept To Income 의 약자로, 총부채상환비율을 의미합니다.

 

주택담보대출 원리금에 신용 대출과 같은 다른 대출의 이자를 더한 금액을 총부채로 봅니다.

(총부채 : 주택담보대출 원리금 + 다른 대출의 이자)

 

이 총부채 대비 소득 비율을 DTI라고 합니다.

 

간단하게 공식으로 정리해 보자면, DTI = 총부채 / 연소득입니다.

 

자 그럼 가상인물에 적용해서, 

 

주택담보대출 원리금 : 843,208원 * 12개월 = 10,118,496원

금리 5%인 신용 대출 : 3천만원 * 0.05 = 1,500,000원

자동차 캐피탈 대출 : 2천만원 * 0.07 = 1,400,000원

 

따라서 DTI의 공식에 대입해 보면,

 

(10,118,496 + 1,500,000 + 1,400,000) / 4천만원(연소득)

= 약 32.5 % < DTI 60% 만족

 

따라서 주택담보대출 2억원은 문제없이 가능합니다.

 

 

 

DSR?

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채 원리금 상환비율을 의미합니다.

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환의 비율을 뜻합니다.

 

DTI와 비교하면 이해하기 쉬운데요, DTI는 원금과 이자 합인 원리금은 오직 주택담보대출에만 적용하고, 기타 부채는 이자만 고려했었죠?

 

하지만 DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출에 대한 원리금을 합산합니다.

 

즉 신용대출, 자동차대출과 같은 대출에 대해서도 이자뿐만 아니라 원금을 합산하여 비율을 계산한다는 거죠.

그래서 같은 대출이라고 할지라도 DTI대비 DSR 비율이 높게 계산이 되는 겁니다.

 

DSR 공식= 총부채 / 연소득

(주택담보대출 원리금 + 다른 대출 원리금) / 연소득 

 

자 이제 가상인물에 공식을 대입해보겠습니다.

 

주택담보대출 원리금 : 843,208 * 12개월 = 10,118,496원

신용 대출 : 566,137원 * 12개월 = 6,793,644원

자동차 캐피탈 대출 : 396,024원 * 12개월 = 4,752,288원

 

따라서 DSR 공식에 대입해 보면,

(10,118,496 + 6,793,644 + 4,752,288) / 4천만원

= 약 54.16% < DSR 60% 만족

 

DSR을 계산해 봐도 문제없이 주택담보대출이 가능합니다.

 

 

DTI vs DSR

 

이렇게 같은 대출이라고 할지라도 DTI와 DSR의 비율은 크게 차이 날 수 있습니다.

 

총부채금액이 크게 잡히는 DSR이 상대적으로 보수적이고 까다로운 조건입니다

따라서, 대출 관련 이야기가 나오면 DSR이 핵심이규로 부각이 되는 겁니다.

 

DSR 완화

 

최근에도 역전세 문제 때문에 정부에서 한시적으로 DSR 규제를 풀어준다고 하니까 큰 이슈가 되고 있죠.

 

사실 역전세를 당한 임대인 또는 전세금을 돌려받지 못할까 봐 걱정되는 임차인은 DSR규제완화를 찬성하고 반기고 있지만,

반대로 가계부채, 나라부채가 늘어나는 것을 우려하는 분들이나 전세가 또는 매매가가 더 떨어지길 원하시는 분 은 DSR 규제 완화를 반대하겠죠?

 

+기금대출

그리고 기금대출인 디딤돌대출과 보금자리론 등이 왜 대출규제로부터 상대적으로 자유로운 지도 이해되시죠?

디딤돌대출과 보금자리론은 DSR은 적용하지 않고, DTI만 적용받기 때문입니다.

 

 

DTI, DSR 계산법

 

우선 저희는 금융전문가가 아니기 때문에 위와 같은 내용만으로 충분합니다.

그럼, 대출 준비 중이신 분들은 이제 뭘 해야 할까요? 바로 본인의  DTI, DSR을 계산해봐야겠죠.

 

앞서 말씀드린 대로 하나하나 따져가며 계산해 봐도 되지만 시간을 아끼기 위한 방법을 알려드리겠습니다.

 

아래 링크를 통해 계산하는 사이트를 이용하면 편리합니다.

DTI/DSR 계산기

 

DTI DSR 계산법

 

 

앞서 예시로 보여드렸던 가상인물에 대한 부채상황을 입력해 보니 직접 계산했던 결과와 똑같이 나오네요. 

잘 이용해 보시는 게 좋습니다.

 

 

마치며

 

이번 포스팅에선 LTV, DTI, DSR용어의 개념과 계산법 그리고 DTI, DSR 계산기를 활용한 방법까지 알려드렸습니다.

지금 대출을 준비 중이신 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
어려워 보일 수 있지만 차근차근 잘 계산하시면 정말 쉬우니 참고해 주세요.

 

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