대항력이란 뭔가요?(대항력 효력, 취득 요건 등)

대항력이란?

 

대항력은 주택임대차보호법 중에서도 가장 핵심적인 내용이기 때문에 임차인 분들은 정확하게 할고 계시면 좋습니다.

전세계약 혹은 월세계약에서 정말 필요한 대항력이란 무엇인지 대항력의 효력과 취득요건 등에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

대항력이란?

 

대항력에 관한 내용은 주택임대차 보호법 제3조 대항력 등에 나와있습니다.

 

• 1항을 보면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.라고 나와있습니다.

쉽게 말해 임차인주택이 경매나 공매 또는 매매 등으로 소유자가 변경되었다고 생각해 보세요.

 

변경되더라도 정해진 임대차 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있게 하며 그 변경된 소유자에게 보증금을 돌려받을 수 있도록 하는 힘이라고 보시면 됩니다.

 

 

대항력 효력

 

대항력이 있으면 집주인이 나중에 바뀌어도 남은 계약기간을 그대로 보장받을 수 있습니다.

다시 말해 후순위 권리자에 대하여 임대차 존속을 보장받고 인도를 거절할 수 있습니다.

 

또, 보증금에 대해서도 당연히 보장을 받을 수 있습니다.

 

집에 내가 들어간 다음에 집주인이 대출을 받는 경우엔?

 

주택에 근저당이라는 권리를 설정하게 되는데, 이런 후순위 권리자의 권리실행으로부터 임대차존속을 보장받는 것을 말합니다.

여기에 확정일자까지 구비를 하게 되면 우선변제권도 주장할 수 있게 됩니다.

 

 

대항력 효력 예시

 

선순위 세입자로 입주한 임차인이 있습니다.

 

집주인이 주택담보대출을 받고 난 뒤 집주인이 이자를 못 낸 경우라 가정해 보면,
은행이 그 집을 경매에 넘기고 누군가 그 집을 낙찰받겠죠?(새 집주인)

 

대항력 있는 선순위 세입자는 보증금 다 받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있다는 겁니다.

 

보증금에 대해서도 이 집을 새로 산 매수인이, 내 보증금을 반환해 주기 전에는 이 집에서 나가지 않고 살 수 있다는 얘기입니다.

 

 

대항력 취득 요건

 

우선 첫 번째로, 유효한 주택임대차 계약이 존재해야 합니다.

그다음 주택의 인도(이사) + 주민등록(전입신고)을 마친 때 그다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

주택의 인도는 그 주택에 점유, 즉 주택에 대한 사실상의 지배력을 임차인에게 이전을 하는 것을 의미합니다.

쉽게 말해 임차인이 그 집에 이사 들어가는 것이라고 생각하면 됩니다.

 

이때 임차인이 그 주택에 직접 거주하면서 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 통해서 이를 간접점유 하는 경우에도 인정됩니다.

 

 

대항력 존속 요건

 

주민등록은 동사무소에서 하는 전입신고라고 생각하시면 쉽습니다.

단, 주민등록은 원칙적으로 적법하고, 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 합니다.

 

주민등록이란 거래의 안전을 위해서 그 집에 이미 임차권이 존재하고 있음을 제삼자가 명백하게 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이기 때문에 단순하게 형식적으로 주민등록이 되어있다는 것만으로는 부족합니다.

 

그럼 어떻게 해야 될까요?

 

주민등록에 의하여 점유 관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제삼자가 인식할 수 있는 정도는 돼야 합니다.

쉽게 말해 다른 제삼자가 봤을 때 이 집에 진정한 임차인이 존재하고 있구나라는 정도를 인식할 수 있어야 한다는 뜻입니다.

 

그리고 주의할 점이 하나 있습니다.

이 요건은 존속요건이기 때문에 계속 유지되어야 하는 요건입니다.

 

원칙적으로 주택의 점유를 상실하거나 중간에 주민등록이 다른 주소지로 이전되면 이와 함께 대항력이 사라집니다.

 

 

마치며

 

대항력은 임차인을 지켜주는 가장 좋은 힘입니다.

이번 포스팅을 통해 보시는 분들은 대항력이 무엇인지 어떤 효력이 있는지에 대해서 꼭 알아두셨으면 좋겠습니다.
도움이 많이 되는 내용이니 참고하시길 바랍니다.

 

다른 유익한 정보들>>