전입신고 및 확정일자를 받는 것 과 전세권을 설정하는 것 중 어느것이 더 유리할까요?
이번 포스팅에선 전입신고 및 확정일자를 받는 이유와, 전세권을 설정하는 이유, 그리고 전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점에 대해서 알려드리겠습니다
전입신고 및 확정일자
우선 전입신고는 자신이 거주하고 있다는 사실을 관공서에 알리는 것입니다.
전입신고를 하고 실제로 거주를 하면 대항력 이라는 권리를 얻게 됩니다.
(*대항력이란 이미 발생한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 능력)
이 대항력은 중요한 요소가 있는데, 전입신고를 한다고 바로 생기는 것은 아니고 그 다음날 00시부터 발생합니다.
확정일자는 계약서가 그 날짜에 실제로 존재하고 있었다는 사실을 확정적으로 증명해주는 공증입니다.
왜 확정일자를 받냐면 우선변제권이란 권리를 얻기 위해서 확정일자를 받습니다.
우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 갖추게 된 그날에 발생합니다.
그리고 우선변제권은 말 그대로 다른 후순위 권리자들보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
전입신고와 확정일자의 효력
- 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.
- 대항력이 발생하는 시점보다 먼저 설정된 권리가 없다면 보증금 반환을 주장할 수 있으며, 반환하지 않는다면 계속 거주할 수 있습니다.
- 우선변제권이 있기 때문에 배당 절차에 참여하여 후순위 권리자들보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
위 내용들이 전입신고와 확정일자를 받는 중요한 이유입니다.
전세권
전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 사용할 수 있는 권리고, 일정기간이 지나면 전세금을 반환 받을 수 있는 권리입니다.
전세권의 효력
- 자신의 권리를 모든 사람들에게 주장할 수 있습니다.
- 우선변제권을 가지고 있습니다.
위에 설명한 전입신고와 확정일자의 효력과 전세권의 효력은 같습니다.
하지만 둘의 차이점이 중요한데요, 차이점에 대해서 알려드리겠습니다.
전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점
우선 첫번째로는 등기의 유무입니다.
전세권은 등기부등본에 기입이 되지만 전입신고 및 확정일자는 기입이 되지 않습니다.
위 사진과 같이 전세권은 전세권 설정이라고 되어있고, 이 외 상세내용도 다 기록이 되어있습니다.
전입신고와 확정일자는 왜 기록이 안될까요?
두번째 차이점인 임대인의 동의때문입니다.
전세권은 임대인의 동의가 필요하고, 전입신고 및 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없습니다.
이게 어떤 차이를 가지냐면 등기부등본에 등기를 한다는건 양측의 동의가 필요합니다.
(임대인 임차인 양측 또는 채권자 채무자 양측)
민법이라는 기본적인 법 안에 전세권이 있고, 만약 임대인이 동의를 해주지 않는다면 전세권 등기를 못하게 됩니다.
전세권 등기를 하지 못하면 임차인은 이 집에서 거주하고 있다는 사실을 주장할 수 없고, 혹시 경매에 나갔을 경우 우선변제권, 즉 먼저 배당받을 수 있는 권리를 사용못합니다.
이렇게 불리해질 수 있는 임차인의 지위를 강화시키기 위해 주택임대차 보호법을 만들어냅니다.
주택임대차보호법은 임대인의 동의가 필요 없지만 그 효력은 전세권과 동일합니다.
효력이 동일해지기 위해선 전입신고와 확정일자를 받아야합니다.
차이점이 가져오는 결과
보증금을 돌려받지 못했을 때, 경매를 신청할 수 있는 집행권원의 차이가 발생합니다.
전입신고와 확정일자를 받은 경우엔
보증금 미반환을 입증하기 위해 별도의 소송을 거쳐 판결문을 받아야 합니다. 이 판결문이 집행권원이 되어 경매를 신청할 수 있습니다.(강제경매)
전세권이 설정된 경우엔
등기된 전세권 자체가 집행권원의 역할을 하여 바로 경매를 신청할 수 있습니다.(임의경매)
결론은 소송이라는게 단 기간에 끝나는 것이 아니기 때문에 상당한 시간이 소요됩니다.
마치며
시간적인 부분을 비교해 봤을 때, 전입신고와 확정일자를 받는 경우는 중간에 소송이라는 절차를 거치기 때문에 상당한 시간이 걸리고, 전세권이 설정된 경우라면 훨씬 더 짧은 시간이 걸립니다.
따라서 전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점을 비교해 봤을 때어느 것이 더 유리하냐고 봤을 때는 전세권 설정이 더 유리합니다.
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