전입신고 및 확정일자와 전세권 설정의 차이점

전입신고 및 확정일자와 전세권 설정의 차이점

 

전입신고 및 확정일자를 받는 것 과 전세권을 설정하는 것 중 어느것이 더 유리할까요?
이번 포스팅에선 전입신고 및 확정일자를 받는 이유와, 전세권을 설정하는 이유, 그리고 전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점에 대해서 알려드리겠습니다

 

 

 

전입신고 및 확정일자

 

우선 전입신고는 자신이 거주하고 있다는 사실을 관공서에 알리는 것입니다.

 

전입신고를 하고 실제로 거주를 하면 대항력 이라는 권리를 얻게 됩니다.

(*대항력이란 이미 발생한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 능력)

이 대항력은 중요한 요소가 있는데, 전입신고를 한다고 바로 생기는 것은 아니고 그 다음날 00시부터 발생합니다.

 

확정일자는 계약서가 그 날짜에 실제로 존재하고 있었다는 사실을 확정적으로 증명해주는 공증입니다.

왜 확정일자를 받냐면 우선변제권이란 권리를 얻기 위해서 확정일자를 받습니다.

 

우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 갖추게 된 그날에 발생합니다.

그리고 우선변제권은 말 그대로 다른 후순위 권리자들보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

 

전입신고와 확정일자의 효력

• 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.
• 대항력이 발생하는 시점보다 먼저 설정된 권리가 없다면 보증금 반환을 주장할 수 있으며, 반환하지 않는다면 계속 거주할 수 있습니다.
• 우선변제권이 있기 때문에 배당 절차에 참여하여 후순위 권리자들보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

 

위 내용들이 전입신고와 확정일자를 받는 중요한 이유입니다.

 

 

전세권

 

전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 사용할 수 있는 권리고, 일정기간이 지나면 전세금을 반환 받을 수 있는 권리입니다.

 

전세권의 효력

• 자신의 권리를 모든 사람들에게 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권을 가지고 있습니다.

위에 설명한 전입신고와 확정일자의 효력과 전세권의 효력은 같습니다.

하지만 둘의 차이점이 중요한데요, 차이점에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

 

전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점

 

전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점

우선 첫번째로는 등기의 유무입니다.

전세권은 등기부등본에 기입이 되지만 전입신고 및 확정일자는 기입이 되지 않습니다.

위 사진과 같이 전세권은 전세권 설정이라고 되어있고, 이 외 상세내용도 다 기록이 되어있습니다.

 

전입신고와 확정일자는 왜 기록이 안될까요?

 

두번째 차이점인 임대인의 동의때문입니다.

전세권은 임대인의 동의가 필요하고, 전입신고 및 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없습니다.

 

이게 어떤 차이를 가지냐면 등기부등본에 등기를 한다는건 양측의 동의가 필요합니다.

(임대인 임차인 양측 또는 채권자 채무자 양측)

 

전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점

민법이라는 기본적인 법 안에 전세권이 있고, 만약 임대인이 동의를 해주지 않는다면 전세권 등기를 못하게 됩니다.

 

전세권 등기를 하지 못하면 임차인은 이 집에서 거주하고 있다는 사실을 주장할 수 없고, 혹시 경매에 나갔을 경우 우선변제권, 즉 먼저 배당받을 수 있는 권리를 사용못합니다.

 

이렇게 불리해질 수 있는 임차인의 지위를 강화시키기 위해 주택임대차 보호법을 만들어냅니다.

주택임대차보호법은 임대인의 동의가 필요 없지만 그 효력은 전세권과 동일합니다.

효력이 동일해지기 위해선 전입신고와 확정일자를 받아야합니다.

 

차이점이 가져오는 결과

보증금을 돌려받지 못했을 때, 경매를 신청할 수 있는 집행권원의 차이가 발생합니다.

전입신고와 확정일자를 받은 경우엔

보증금 미반환을 입증하기 위해 별도의 소송을 거쳐 판결문을 받아야 합니다. 이 판결문이 집행권원이 되어 경매를 신청할 수 있습니다.(강제경매)

 

전세권이 설정된 경우엔

등기된 전세권 자체가 집행권원의 역할을 하여 바로 경매를 신청할 수 있습니다.(임의경매)

 

결론은 소송이라는게 단 기간에 끝나는 것이 아니기 때문에 상당한 시간이 소요됩니다.

 

임의경매와 강제경매 차이점

 

 

마치며

 

시간적인 부분을 비교해 봤을 때, 전입신고와 확정일자를 받는 경우는 중간에 소송이라는 절차를 거치기 때문에 상당한 시간이 걸리고, 전세권이 설정된 경우라면 훨씬 더 짧은 시간이 걸립니다.

 

따라서 전입신고 및 확정일자와 전세권의 차이점을 비교해 봤을 때어느 것이 더 유리하냐고 봤을 때는 전세권 설정이 더 유리합니다.

 

 

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