배당 받을 금액이 없는 경우엔 어떻게 처리가 될까요?
경매가 취소됩니다. 이번 포스팅에선 무잉여 경매와, 경매가 취소되는 이유, 취소 되기 전 기회를 주는 채권자 매수신청, 그리고 중복경매에 대해서 알려드리겠습니다.
무잉여 경매란?
무잉여 경매란 낙찰이 되고 경매 신청자인 채권자가 배당 받을 돈이 하나도 없을 때를 '무잉여 경매'라고 하는데요.
예시로 10억 짜리 부동산에 1순위로 은행이 근저당권 10억이 있고, 본인이 2순위로 1억 근저당 설정을 했다고 가정해봅시다.
이 상태로 2순위인 본인이 경매를 신청했는데, 낙찰 된 금액이 10억원 이라면
법원에서는 낙찰 대금 10억을 경매를 신청한 본인이 아닌 근저당권 1순위인 은행에게만 모두 배당을 해 주게 되어 있습니다.
위와 같은 상황이라면 경매를 신청한 본인은 단 한푼도 못 받게 됩니다.
무잉여 경매를 대충 이해하시겠죠?
이 경우 그 경매는 법원 직권으로 경매 자체가 취소됩니다.(채권 변제라는 경매의 취지에 어긋남)
경매가 취소되는 이유?
간단하게 정리하자면 1.실익이 없다 2.다른 채권자들에게 부당하다
단, 10억 이상인 금액 10억 100원에 낙찰이 된다면 1순위인 은행이 10억을 먼저 배당 받고 남은 돈 100원이라도 본인이 배당 받을 금액이 있다면 그 경매는 취소 되지 않고 경매 절차대로 진행이 됩니다.
경매 신청 할 물건이 예상 낙찰가 및 시세가 2억이고 1순위 1억, 2순위 1억, 3순위 1억 본인이 마지막 4순위 1억 채권자라면 경매를 굳이 신청 할 필요가 없습니다.
이유는 3순위 부터는 받을 돈이 없는 경매 이니까 하나마나 겠죠?
이렇게 된다면 입찰 참여자 입장에서는 경매 신청 비용까지 들어가면서 입찰을 들어갈 필요가 없는거죠.
하지만 법원에서는 취소하기 전 경매 신청자에게 마지막으로 한 번의 기회를 더 줍니다.
채권자 매수신청
말 그대로 경매를 신청한 채권자에게 매수를 신청하는 제도입니다.
어차피 채권자는 받을 금액이 없기 때문에 그냥 본인이 사는 것은 어떻냐고 물어봅니다.
(채권자는 매수신청 통지를 받은 날로 부터 1주일 이내에 매수를 할 것인지, 아닌지 답변해야 합니다.)
만약, 매수를 하기로 마음 먹었다면 매수 신청을 위한 최소 금액이 정해져 있습니다.
이 최소금액은 경매 집행비용 + 선순위 채권자들의 채권액을 변제하고도 남을 만한 가격을 말합니다.
쉽게말해 먼저 설정된 권리의 채권을 전부 배당하고도 남을 금액으로 매수신청을 해야한다는겁니다.
이 사건의 경우에는 최저매각가격이 3억6500만원 이였는데, 1회 유찰되어 2억5550만원까지 떨어진 상태에서 갑자기 경매 절차가 종결된 것을 볼 수 있습니다.
어떤 이유로 종결되었을까요?
우선 등기부등본을 보자면 2021년 1월 25일에 설정된 가압류, KB국민카드에서 설정을 했구요,
이 설정된 가압류권자가 경매 신청을 했습니다.
청구금액은 약 700만원이고 금액이 다른 이유는 기간 동안 이자가 붙었구나를 생각하시면 됩니다.
그 다음은 임차인 현황입니다. 20년 8월 13일에 전입신고 되어있는 임차인이 있고, 보증금은 3억5700만원 입니다.
앞서 등기부등본을 봤을 때, 가압류는 21년도 였습니다.
전입은 20년도기 때문에 임차인 권리 순위가 빠른 것을 알 수 있고, 이걸 선순위 권리라고 부릅니다.
그럼 경매 절차로 매각되어 배당을 받을 경우, 임차인이 먼저 전액 배당을 받고 그 이후에 KB국민카드가 배당을 받는다는 사실을 알 수 있습니다.
최초에는 3억6500만원 이였죠? 임차인의 전세 보증금을 제하고 나서도 남는 금액이 있기 때문에 국민카드가 받을 수 있는 금액이 있었습니다.
하지만 유찰이 되면서 2억5550만원이 되면서 임차인의 보증금조차 전액 보장이 되지 못하고 배당이 된다면 임차인이 다 가져갈 것 같습니다.
그렇다면 국민카드는 한푼도 받을 수 없겠죠? 이제 무잉여 상태에 대해서 이해하셨을꺼라 생각합니다.
이 상태가 된다면 원칙상 경매는 취소가 되어야 하지만 '채권자 매수신청' 이 있다고 말씀드렸죠?
채권자가 만약 매수신청을 한다면 선순위 권리인 보증금 3억5700만원과 경매집행비용을 포함한 그 금액 이상으로 매수를 해야합니다.
하지만 비효율성을 피하기 위해서 무잉여를 막는 방법인 중복경매가 있습니다.
중복경매?
무잉여로 경매가 취소되기 전에, 다른 채권자가 경매를 신청한다면 경매 절차를 새로 시작하지 않고, 기존의 사건과 중복으로 이어서 진행되는게 중복경매 입니다.
새로 시작해야하는 비효율성이 없어서 시간적으로 굉장히 좋습니다.
(단, 후순위 채권자가 중복경매를 신청한다면 다시 시작해봤자 배당을 못받는 무잉여가 발생하기 때문에 선순위 권리자만 진행할 수 있습니다.)
마치며
경매가 취소가 된 사례를 통해 무잉여 경매에 대해 알아보았습니다.
앞서 말한 무잉여경매, 마지막으로 한번 더 기회를 주는 채권자 매수신청, 경매가 취소되는 이유, 비효율성을 막는 중복경매를 미리 숙지하시면 도움이 많이 될 수 있습니다.
'모든 노하우 > 재테크' 카테고리의 다른 글
| 임의경매, 강제경매개시결정 개념 및 차이점(집행권원, 담보권) (0) | 2023.10.15 |
|---|---|
| 부동산 선분양, 후분양 어느 것이 더 좋을까?(장점,단점) (0) | 2023.10.14 |
| 디딤돌 대출 소득기준 완화 신혼부부 8500(대상자, 소득조건, 대출한도, 우대금리) (0) | 2023.10.14 |
| ELS상품 정기예탁보다 높은 수익률!(낙인, 노낙인) (0) | 2023.10.05 |
| 알뜰교통플러스 카드?(KB국민 알뜰교통플러스 카드) (0) | 2023.10.03 |
