매각 조건은 부동산 경매의 중요한 핵심이고, 경매의 정당성을 보장하고 투명성을 제공하는 중요한 역할을 합니다.
이번 포스팅에선 매각조건이 무엇인지, 법정 매각 조건과 특별 매각 조건에 대해서 알려드리겠습니다.
매각조건?
매각 조건은 법원이 부동산 매각을 통해 소유권을 이전시킬 때 지켜야 하는 조건을 말합니다.
일반 매매의 경우에는 계약 자유의 원칙 상 당사자 간의
- 매매 대금은 얼마로 할 것 인지?
- 대금 지급 방법은 일시불로 할 것인지?
- 중도금과 잔금으로 나눠서 지급할 것인지?
- 대금의 지급 시기는 언제로 할 것인지? 등
당사자 사이의 합의로 매수 조건을 정하게 됩니다.
경매의 경우는 입찰자가 불특정 다수라는 특성으로 소유자의 의사에 반하여 매각이 이뤄지고 매각 조건은 획일화 즉 이러한 매각 조건은 대부분 법으로 정해져 있습니다.
이처럼 법으로 정해 진 매각 조건을 법정 매각 조건이라고 합니다.
법정 매각 조건, 특별 매각 조건
매각 조건은 크게 법정 매각 조건과 특별 매각 조건으로 나뉩니다.
법정 매각 조건
법정 매각 조건은 법이 미리 정해놓은 매각 조건을 모든 매각 절차에서 공통적으로 적용합니다.
- 우선 채권 변제 후 잔액 유,무
- 용익권, 담보권의 소멸이나 인수
- 공유자의 우선 매수권
- 농지 매각에서의 농지 취득 자격 증명의 제출
- 경매의 경우 매도인의 물건의 하자담보 책임의 부적용
- 채무자, 집행관, 감정인의 매수 신청 금지 등이 있습니다.
특별 매각 조건
특별 매각 조건은 특정 경매 사건에서 공공의 이익이나 경매의 본질을 해치지 않는 경우의 한하여 당사자의 합의나 법원의 직권에 의해 매각 조건이 변경되어 적용되는 것을 말합니다.
특별 매각 조건은 사례에 따라 다양하지만, 흔히 볼 수 있는 조건은
- 농지 취득 자격 증명서 미제출 시 매각 불허 조치와 및 매수 신청 보증금 몰수
- 공유자 우선 매수권 신고한 기일에 한하여 1회 한정 행사
- 매수 신청 보증금 최저 가격의 10% 에서 특별 매각 조건은 20%의 증액
- 저당권이 있는 토지 별도 등기 된 집합 건물의 경매 신청의 경우 대지에 대한 저당권 인수 조건
- 유치권자의 경매 신청 시 저당권 가압류 등을 낙찰자가 인수하는 조건이 있습니다.
법원이 특별 매각 조건을 정한 경우에는 매각 공고, 매각 물건 명서세 등에 명확하게 기재해야 하며, 매각 조건 변경 결정은 합의에 참가한 이해 관계인에게 반드시 고지해야 합니다.
또한 매각 기일에 집행관은 매수 가격 신고를 발표하기 전에 매수 희망자들에게도 이를 반드시 고지해야 합니다.
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